扬帆证券连续三个月放量，2024年深圳楼市成交量创近三年新高

2024年对于深圳楼市来说，是政策放松的一年。在一系列政策出台背景下，2024年深圳楼市网签量成为近年来最高点。

根据乐有家研究中心统计的数据，2024年深圳楼市共售出超10万套住宅，同比上涨49%。其中一手房网签合计49679套，同比上涨34%，网签量是近三年中最高；二手房网签54487套，同比上涨66%，网签量是近四年中最高。

尤其是9月末一些列政策出台之后，深圳楼市成交量出现小高峰，最后三个月的成交量均超月度5000套的荣枯线水平。深圳市南山区的房产中介小袁对第一财经表示，2024年其所在门店促成的房源数量比2023年多，最后三个月，成交量占了2024年门店成交量的一大半。

年末出现翘尾行情

2024年年初，深圳放宽限购，深户取消落户年限及个税、社保要求，非深户购房社保年限由5年改为3年；5月初，深圳楼市分区调控，部分区域非深户购房社保年限缩短至1年，深户多子女家庭最多可买3套房，企业买房名额恢复；5月末，深圳跟进央行新政策，首付比例降至首套2成，二套3成。

最受关注的是9月末的政策，深圳再次放宽限购，取消限售，增值税免征年限由5年改至2年，首付也再次降低，首套降至1.5成，二套降至2成。

事实证明，9月末一系列楼市政策出台后，成效显著。

政策出台后一周（9月30日-10月6日）乐有家深圳门店交易数据显示，新房签约量同比大涨979%，看房成交转化率由2%提升至12%；二手房签约量同比上涨298%，成交价低于参考价20%以上的偏差值占比大幅度减少。

乐有家研究中心统计的数据显示，2024年10月～12月，深圳新房的网签量明显上涨，分别为5423套、9546套、10292套。尽管全年来看，新房成交价格呈现下降态势，但从11月开始，已呈现上升趋势，12月的成交均价为5.9万元/平方米。

2024年10月以来，在价格呈现明显优惠的情况下，深圳外围区域的新房市场出现多个“日光”盘，包括龙华区红山片区的深业上城学府、光明区凤凰城片区的中建观玥、龙岗区大运片区的深铁阅云镜、龙华区上塘片区的中建鹏宸云筑。2024年深圳共出现五个“日光”盘，政策出台后的“日光”盘就占了四个，可见9月末这轮楼市政策的威力。

四季度翘尾行情之下，深圳新房库存迅速降低。乐有家研究中心统计的数据显示，2024年5月，深圳一手住宅月度去化走势达到历史高峰，超过26个月。下半年深圳新房市场及时调整供应节奏，再加上930政策后深圳新房市场率先回暖，从而带动去化周期持续减少。2024年12月，深圳新房预售的最新去化周期已经降至9个月，去库存压力有所减缓。

深圳二手房市场也在9月末政策出台之后迅速活跃起来。乐有家统计的数据显示，10月～12月，深圳二手房网签量分别为6118套、7125套、8282套。价格方面，与新房市场类似，2024年深圳二手房成交均价同比小幅下行，7月二手成交均价一度跌破6万元/平方米，不过9月份之后，又重回“6字头”，四季度稳定在6.3万元/平方米左右。

9月末楼市政策出台后，深圳二手房议价空间出现明显缩小。乐有家研究中心统计的数据显示，2024年10月，深圳二手房议价空间从11.8%减少至8.6%。年末尽管因为部分业主希望在春节前完成出售，2024年12月的议价空间上涨至9.1%，但是和年初10.6%的溢价空间相比，当前议价空间仍然处于较低状态。

市场交易量活跃时，业主的挂盘意愿也增强。数据显示，2024年乐有家网新增挂牌量最高点出现在11月，受到10月市场大好的影响，11月众多业主纷纷放盘。加上有不少业主希望在年底解决卖房的大事，因此四季度新增挂牌量整体走高。截至2024年12月底，深圳乐有家平台上在售的二手房源量达到12.6万套，较2024年1月增加了2.1万套，涨幅20%。

改善型住宅成交占比上升

除了楼市整体呈现“量价企稳”态势，随着楼市细化政策出台，深圳楼市的成交结构也发生了一些变化。

2024年深圳二套房首付成数、利率降低，“豪宅税”取消，140平方米以内的契税降低。在此背景下，购买大户型、高总价的客群占比也逐渐走高。

深圳市房地产中介协会统计的数据显示，90平方米以下的住宅是二手房中的成交主力，占据了楼市成交的半壁江山，但是12月，深圳二手房市场90平方米以下的成交占比从61.5%降至55.1%，大于90平方米的房源占比较11月大幅提升6.3个百分点至44.8%。

从成交总价来看，乐有家研究中心统计的数据显示，2024年5～9月市场低迷时，总价1500万以上的房源成交占比仅在3%左右。到了四季度市场复苏时，高净值人群对市场的信心也明显上涨，总价1500以上的成交占比上涨到4%-5%。

2024年深圳的房贷利率也多次下调，首套房的房贷利率从2024年年初的4.1%逐步降至10月的3.15%，减少了95个基点，为购房者减少了月供压力。乐有家统计的数据显示，2024年深圳购房者中，选择纯商业贷款的占比显著增加，从42.0%上涨至61.8%；一次性付款的占比从29.0%下降至17.0%。

对于2025年的楼市预期，深圳市房地产中介协会认为，从2024年12月中央经济工作会上持续提及的稳住楼市，持续用力推动房地产市场止跌回稳，可以看出，监管层对于未来的市场走势有预期判断，因此只要市场出现阶段性较大幅度的回调或下探，监管层就会持续祭出托底政策，即“市场不暖，政策不止”。结合当前国内外宏观经济形势预测，2025年大概率仍将是楼市“寻底”“筑底”的过程。

乐有家研究中心认为，当前房地产发展新模式正在构建中，止跌回稳仍是2025年的大方向，未来也会有更多金融方面及更细化的政策出台，助力楼市企稳。深圳作为一线年轻有活力的城市，本身经济基本面好，人口支撑足，楼市基本盘相对较小，更容易修复调整，如果能持续做好严控增量、优化存量，结合财政、货币等宏观政策共同发力，市场有望进入需求持续稳步释放的良好周期。

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